La regulación del alquiler de viviendas en zonas de mercado residencial tensionat ha introducido nuevos límites en la hora de determinar la renta de los contratos de arrendamiento. En Cataluña, esta normativa afecta numerosos municipios y obliga propietarios y profesionales inmobiliarios a analizar las características de cada vivienda antes de formalizar un nuevo contrato.
Una de las situaciones que genera más dudas se produce cuando el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) no proporciona ningún valor para el inmueble.
Cómo se calcula el precio del alquiler en una zona tensionada?
Con carácter general, cuando una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionat ha sido arrendado como vivienda habitual durante los cinco años anteriores, la renta inicial del nuevo contrato está sujeta a los límites previstos por la normativa.
En estos casos, hay que tener en cuenta, entre otros aspectos, la última renta del contrato de arrendamiento que haya estado vigente durante los cinco años anteriores, debidamente actualizada cuando corresponda.
Además, en determinados supuestos también es aplicable el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), que determina un rango de valores en función de las características de la vivienda y del edificio.
Cuando este sistema es aplicable, su valor máximo puede actuar como límite del precio del alquiler.
Qué pasa si lo SERPAVI no mujer ningún valor?
El problema aparece cuando, después de consultar el SERPAVI, el sistema no genera un rango de valores para una vivienda concreta.
Esta situación se puede producir cuando las características del inmueble o la información disponible no permiten al sistema determinar un valor de referencia.
La situación es especialmente relevando cuando coinciden dos circunstancias:
- La vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionat.
- No ha existido ningún contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente durante los cinco años anteriores.
- El SERPAVI no proporciona ningún valor de referencia para el inmueble.
En este escenario no existe una renta anterior que pueda utilizarse como referencia y, en el mismo tiempo, el sistema estatal no proporciona un valor máximo concreto.
Se puede fijar libremente el precio del alquiler?
Ante esta situación, se puede plantear jurídicamente que, si no existe una renta anterior aplicable y lo SERPAVI no genera ningún valor, no hay un importe concreto proporcionado por el sistema que permita determinar el límite máximo de la nueva renta.
Ahora bien, esta interpretación se tiene que adoptar con especial prudencia.
No se trata de una excepción expresamente establecida por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), sino de una situación derivada de la ausencia de un valor de referencia aplicable al caso concreto.
Por este motivo, no es recomendable considerar automáticamente que el precio del alquiler se puede fijar libremente sin analizar previamente las circunstancias de la vivienda, la situación del propietario y la normativa aplicable.
Qué hay que comprobar antes de firmar un nuevo contrato de alquiler?
Antes de determinar la renta de una vivienda ubicada en una zona tensionada de Cataluña, es especialmente importante comprobar:
- Si el municipio está declarado actualmente zona de mercado residencial tensionat.
- Si la vivienda ha tenido un contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente durante los últimos cinco años.
- Qué era la última renta aplicable, si había.
- Si el propietario tiene la consideración de gran tenedor.
- Si resulta aplicable lo SERPAVI.
- Si la consulta al sistema genera efectivamente un rango de precios de referencia.
- Qué limitaciones concretas son aplicables en el nuevo contrato.
En Cataluña, además, la normativa exige incorporar determinada información relativa al precio de referencia o a la renta anterior en las ofertas y contratos de arrendamiento cuando la vivienda está situada en una zona tensionada.
Cada vivienda requiere un análisis individual
La regulación de los alquileres en zonas tensionades es compleja y la renta máxima no se tendría que determinar únicamente a partir de una consulta al SERPAVI.
Las características de la vivienda, los contratos anteriores, la condición del propietario y la normativa vigente pueden modificar el régimen aplicable en cada operación.
Por eso, antes de publicar una vivienda, determinar el precio o formalizar un nuevo contrato de arrendamiento, es recomendable revisar individualmente la situación jurídica del inmueble.
Tienes dudas sobre qué precio de alquiler puedes aplicar?
A ImmoFeliu podemos ayudarte. Si tienes una vivienda en una zona tensionada y no sabes qué precio de alquiler puedes establecer, si lo SERPAVI no te proporciona ningún valor o quieres asegurarte que el nuevo contrato cumple la normativa vigente, contacta con nosotros.
Te ayudaremos a analizar tu caso y determinar los criterios que hay que tener en cuenta antes de poner la vivienda en alquiler.
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Ponte en contacto con nosotros antes de formalizar el contrato y estudiaremos tu caso de manera individualizada.
