La regulació del lloguer d’habitatges en zones de mercat residencial tensionat ha introduït nous límits a l’hora de determinar la renda dels contractes d’arrendament. A Catalunya, aquesta normativa afecta nombrosos municipis i obliga propietaris i professionals immobiliaris a analitzar les característiques de cada habitatge abans de formalitzar un nou contracte.
Una de les situacions que genera més dubtes es produeix quan el Sistema Estatal de Referència del Preu del Lloguer d’Habitatge (SERPAVI) no proporciona cap valor per a l’immoble.
Com es calcula el preu del lloguer en una zona tensionada?
Amb caràcter general, quan un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat ha estat arrendat com a habitatge habitual durant els cinc anys anteriors, la renda inicial del nou contracte està subjecta als límits previstos per la normativa.
En aquests casos, cal tenir en compte, entre altres aspectes, l’última renda del contracte d’arrendament que hagi estat vigent durant els cinc anys anteriors, degudament actualitzada quan correspongui.
A més, en determinats supòsits també és aplicable el Sistema Estatal de Referència del Preu del Lloguer d’Habitatge (SERPAVI), que determina un rang de valors en funció de les característiques de l’habitatge i de l’edifici.
Quan aquest sistema és aplicable, el seu valor màxim pot actuar com a límit del preu del lloguer.
Què passa si el SERPAVI no dona cap valor?
El problema apareix quan, després de consultar el SERPAVI, el sistema no genera un rang de valors per a un habitatge concret.
Aquesta situació es pot produir quan les característiques de l’immoble o la informació disponible no permeten al sistema determinar un valor de referència.
La situació és especialment rellevant quan coincideixen dues circumstàncies:
- L’habitatge està situat en una zona de mercat residencial tensionat.
- No ha existit cap contracte d’arrendament d’habitatge habitual vigent durant els cinc anys anteriors.
- El SERPAVI no proporciona cap valor de referència per a l’immoble.
En aquest escenari no existeix una renda anterior que pugui utilitzar-se com a referència i, al mateix temps, el sistema estatal no proporciona un valor màxim concret.
Es pot fixar lliurement el preu del lloguer?
Davant d’aquesta situació, es pot plantejar jurídicament que, si no existeix una renda anterior aplicable i el SERPAVI no genera cap valor, no hi ha un import concret proporcionat pel sistema que permeti determinar el límit màxim de la nova renda.
Ara bé, aquesta interpretació s’ha d’adoptar amb especial prudència.
No es tracta d’una excepció expressament establerta per la Llei d’arrendaments urbans (LAU), sinó d’una situació derivada de l’absència d’un valor de referència aplicable al cas concret.
Per aquest motiu, no és recomanable considerar automàticament que el preu del lloguer es pot fixar lliurement sense analitzar prèviament les circumstàncies de l’habitatge, la situació del propietari i la normativa aplicable.
Què cal comprovar abans de signar un nou contracte de lloguer?
Abans de determinar la renda d’un habitatge ubicat en una zona tensionada de Catalunya, és especialment important comprovar:
- Si el municipi està declarat actualment zona de mercat residencial tensionat.
- Si l’habitatge ha tingut un contracte d’arrendament d’habitatge habitual vigent durant els últims cinc anys.
- Quina era l’última renda aplicable, si n’hi havia.
- Si el propietari té la consideració de gran tenidor.
- Si resulta aplicable el SERPAVI.
- Si la consulta al sistema genera efectivament un rang de preus de referència.
- Quines limitacions concretes són aplicables al nou contracte.
A Catalunya, a més, la normativa exigeix incorporar determinada informació relativa al preu de referència o a la renda anterior en les ofertes i contractes d’arrendament quan l’habitatge està situat en una zona tensionada.
Cada habitatge requereix una anàlisi individual
La regulació dels lloguers en zones tensionades és complexa i la renda màxima no s’hauria de determinar únicament a partir d’una consulta al SERPAVI.
Les característiques de l’habitatge, els contractes anteriors, la condició del propietari i la normativa vigent poden modificar el règim aplicable en cada operació.
Per això, abans de publicar un habitatge, determinar-ne el preu o formalitzar un nou contracte d’arrendament, és recomanable revisar individualment la situació jurídica de l’immoble.
Tens dubtes sobre quin preu de lloguer pots aplicar?
A ImmoFeliu podem ajudar-te. Si tens un habitatge en una zona tensionada i no saps quin preu de lloguer pots establir, si el SERPAVI no et proporciona cap valor o vols assegurar-te que el nou contracte compleix la normativa vigent, contacta amb nosaltres.
T’ajudarem a analitzar el teu cas i determinar els criteris que cal tenir en compte abans de posar l’habitatge en lloguer.
Truca’ns al 93 875 35 20
Escriu-nos a comunicacio@feliuconsultors.com
Posa’t en contacte amb nosaltres abans de formalitzar el contracte i estudiarem el teu cas de manera individualitzada.
