Les decisions que es prenen en una comunitat de propietaris no sempre requereixen el mateix nombre de vots. A Catalunya, el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya estableix diferents tipus de majories segons la importància de cada acord.
Des de Feliu Consultors, com a administradors de finques, t’expliquem quines són les majories necessàries perquè els acords adoptats en una junta siguin plenament vàlids.
Quines majories existeixen en una comunitat de propietaris?
La normativa catalana preveu tres sistemes d’aprovació dels acords:
- Majoria simple.
- Majoria qualificada de quatre cinquenes parts (4/5).
- Unanimitat.
Cada tipus de majoria respon al nivell d’importància de la decisió que s’ha de prendre. Com més transcendència té l’acord, més ampli ha de ser el suport dels propietaris.
Majoria simple: la més habitual
La majoria simple és la que s’utilitza per a la gestió ordinària de la comunitat.
Perquè un acord prosperi, els vots favorables han de superar els vots en contra i, al mateix temps, representar més del 50% de les quotes de participació dels propietaris presents o representats a la junta.
Alguns exemples són:
- Aprovació del pressupost anual.
- Contractació de serveis de neteja o manteniment.
- Reparacions ordinàries.
- Elecció o renovació del president i altres càrrecs.
- Aprovació de normes internes de convivència.
Aquest sistema permet gestionar el dia a dia de la comunitat de manera àgil i eficient.
Majoria qualificada de 4/5
Determinades decisions requereixen una majoria reforçada.
En aquests casos és necessari obtenir el vot favorable del 80% dels propietaris, que alhora representin el 80% de les quotes de participació.
Aquest tipus de majoria s’exigeix en actuacions que poden modificar de manera important l’edifici o la seva utilització.
Per exemple:
- Instal·lació d’una piscina comunitària.
- Aprovació o modificació dels estatuts.
- Modificació del títol constitutiu.
- Alteracions importants dels elements comuns.
- Determinades instal·lacions d’energies renovables o actuacions amb una elevada repercussió econòmica o de convivència.
Unanimitat
La unanimitat és el sistema més exigent, ja que requereix el consentiment de tots els propietaris.
Només s’aplica en situacions molt concretes que afecten aspectes essencials de la comunitat.
Alguns exemples són:
- Modificar les quotes de participació o els coeficients de propietat.
- Cedir l’ús exclusiu d’un element comú, com ara el terrat, a un o diversos propietaris per a ús privat.
Què passa amb els propietaris que no han assistit a la junta?
En els acords que exigeixen una majoria qualificada o la unanimitat, la legislació catalana estableix que els propietaris absents disposen d’un termini d’un mes des de la notificació de l’acord per manifestar la seva oposició per qualsevol mitjà fefaent.
Si dins d’aquest termini no presenten cap oposició, el seu vot es considera favorable a l’acord adoptat.
Com es comptabilitzen els vots?
A les comunitats de propietaris no n’hi ha prou amb comptar el nombre de persones que voten a favor.
Cal tenir en compte dos criteris simultàniament:
- El nombre de propietaris que donen suport a la proposta.
- La quota de participació que representa cadascun d’ells.
Per tant, una proposta pot obtenir més vots favorables però no ser aprovada si no arriba al percentatge de quotes exigit per la llei.
Què és la quota de participació?
Cada habitatge, local o plaça d’aparcament disposa d’una quota de participació assignada en l’escriptura de divisió horitzontal.
Aquest percentatge es determina segons diferents factors, com ara la superfície, la ubicació o les característiques de cada finca.
La quota de participació serveix per:
- Repartir les despeses comunitàries.
- Determinar el pes del vot en les juntes.
- Fixar la participació de cada propietari sobre el conjunt de l’immoble.
Aquest sistema garanteix que les decisions siguin equilibrades i proporcionals a la realitat de cada comunitat.
Feliu Consultors, al teu costat
A Feliu Consultors som especialistes en administració de finques i assessorament a comunitats de propietaris. Ens encarreguem de preparar les juntes, vetllar pel compliment de la normativa vigent i garantir que tots els acords s’adoptin amb les majories legalment establertes.
Necessites un administrador de finques col·legiat per gestionar la teva comunitat? Contacta amb Feliu Consultors i t’oferirem un servei professional, transparent i adaptat a les necessitats de la teva finca.
